物业税一旦试行将现拐点效应
来源： 中国证券网－上海证券报 嘉宾：中原地产华北区总裁 李文杰
5日，备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。有媒体解读，深圳或将很快率先开征物业税。但随后深圳相关部门对这一说法给予否认。
尽管如此，物业税进入试行的最后冲刺阶段已经成为市场共识。那么，物业税是否会在近期开征？其开征的技术难题究竟在哪里？物业税开征又将为房地产市场带来怎样实质性的影响？
本期上证演播室，中原地产华北区总裁李文杰详解这一市场焦点话题。在李文杰看来，本质上，物业税将从税收层面降低房产投资利润，对个人房产投资者将有一定影响。由于物业税正式征收需要通过中央多部委审批，最终试行可能在2010年底。
上海证券报：深圳物业税开征的话题在近期引起市场的广泛关注。那么深圳是否会真的在近期开征物业税？
李文杰：深圳市委市政府日前通过最新一期《市政府公报》发布的《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》中，对财税体制提出多项改革措施。其中，我认为章节不多但是意义深远的“适时探索开征物业税”及“2010年下半年试运行”的提法在内地房地产市场绝对引人关注，并可能带来颠覆性的市场变化。
但随后深圳对短期内率先开征给予否认。按政府部门的说法是，深圳可能成为多个试点城市中的一个。而这个三年配套改革的实施方案，也还在等待中央审批的过程中。如果要实施财税制度改革起码要经过国家税务总局的审批。但有一点可以肯定，深圳是首个把开征物业税提上日程的城市。
上海证券报：物业税开征到底对市场有哪些影响？
李文杰：众所周知，物业税出台始终是雷声大雨点小。由于物业税属于地税范畴，首先可以从部分城市开始推行，而非全国一起实施。
物业税一旦开征，对于投资比例过高的市场来讲，无疑会成为重大拐点及利空，在短期内可能造成房价骤降，当然长期来看，从避免房产资源空置，减少社会资源浪费，稳定房价，转变地方政府对“卖地冲动”的土地财政模式，对未来整体区域房地产市场的可持续发展均是长期重要的利好。
短期内，由于物业税极大地提高了房屋持有的成本，因此物业税的征收将首先减少空置率，降低租金成本，其次由于租售比的扩大投资回报骤降将导致房屋出售剧增，价格在短期内出现骤降的局面，但是经过一段时间对已经产生的泡沫进行消化，房价将稳定在合理的水平并在经济的拉动下实现可持续的增长。
在北京这样的城市，实际上隐性的空置率极高，许多北方人的消费习惯是买了房就放在那里不租不售保值增值。而物业税的出台将极大改变这种社会资源的浪费，有利于改变人们长期以来形成的房地产是投资工具的观念，对整个市场的可持续发展极为重要。
上海证券报：关于物业税的技术瓶颈一直是市场讨论的焦点。比如，有人认为，房屋和土地使用费用已经在买房时一次性付清。再收物业税有重复征税的嫌疑。另外，物业税还涉及房屋市场评估，税费比例，如何约束欠税行为；试点阶段是从二套房开征，还是从商业地产、豪宅开征，再向普通住房过渡等等问题。那么，您觉得物业税开征矛盾的核心是什么？目前物业税是否仍是一个空中楼阁？
李文杰：物业税争议的本质是利益涉及面太广，尤其涉及居民的财产性收入问题。从目前情况看，物业税很可能与土地出让金重复征收，并且从新的房屋交易开始征收。除了上述问题外，还有一个物业税收入如何使用的问题，即是否用于社区建设及周边完善，这是物业税的用途重点。具体征收时间，我们估计可能在2010年底开始。 |
